全国各地，法拍房爆了！

据中指研究院发布监测数据显示，全国各地2024年一季度，法拍房爆全国法拍房市场挂拍房源数达21.9万套，全国各地成交3.8万套，法拍房爆成交总金额716.1亿元。全国各地其中，法拍房爆仅1月份就挂拍10.04万套，全国各地同比增长了48.2%，法拍房爆成交量同比增加18.3%。全国各地对于不良资产行业而言，法拍房爆法拍房的全国各地数量、折价率、法拍房爆清仓率，全国各地直接影响到金融机构贷款抵押物的法拍房爆处置速度和价值变现。

各地轮番上演高价抢房

今年一季度至今，全国各地“抢房”大戏在全国各地轮番上演。

5月7日，温州一处“夹缝房”以1314元起拍，经历135轮加价，最终以238万元成交的消息冲上热搜。

这是一套“夹”在两栋房之间、入户通道不到半米的3层“小楼”，建筑面积60平方米，土地使用权面积不到20平方米，交易吸引了13人报名，之所以抢手，因为其是学区房。

4月3日，深圳市沙河高尔夫一独栋别墅在京东拍卖历经493次出价，最终以1.6亿价格成交，相较3906万的起拍价，溢价率达到了410.34%，成为深圳司法拍卖史上溢价率最高的物业。

据了解，这套别墅是原业主于2004年以513万买下，按照法拍成交价，20年时间升值了31.24倍，账面盈利15515万。即便原业主每天什么都不干，仅凭这栋别墅，每年就能赚775.15万，折合每天赚2.15万。“这不是一套别是，而是一台印钞机！”业内戏称。

但很可惜，原业主失去了“躺赚”的资格，他需要用这套别墅去偿还金融机构巨额欠款。此次拍卖的被申请执行人是深圳凯欣达法人刘某，申请执行人为工商银行深圳东门支行。根据深圳国际仲裁院(2021)深国仲裁4549号仲裁裁决：处置这套别墅所得价款优先偿还刘某应付的全部借款本金、利息、罚息、复利(本金、利息、罚息、复利的最高限额为人民币8.59亿元)等。

债务违约加剧

法拍房挂拍量暴增

在不良资产行业，法拍房是最为常见的资产类型，即基于借款合同及金融机构申请，被法院强制执行拍卖的房屋，主要由以下两个原因形成：房贷违约，当房产所有者无法继续支付房贷，导致银行或贷款机构申请法院强制执行拍卖房产以收回贷款。其次是抵押物拍卖：房产作为债务的抵押物，在债务人无法偿还债务时，债权人可以申请法院对抵押的房产进行强制拍卖，以此来清偿债务。

法拍房产生的核心原因还是房产持有者深陷债务困境。据最高院执行信息公开网的数据，截至到今年2月，失信被执行人已经达到了861.4万人。

此外，针对10万亿规模、经营贷将被击穿的消息层出不穷。这些经营贷大多以房产做抵押。2024年是三年大限的窗口期，在不能续贷的情况下，购房者面临巨大的资金缺口，若不能偿还，于银行来说，多了一笔不良贷款，于购房者来说将面临房子被法拍，成为被执行人。

按此测算预估未来法拍房的挂牌数量还要进一步增加。

图：2022年—2024年3月全国355城法拍市场挂拍、交易趋势

从上图来看，从去年5月份开始，新增挂拍数量一路走高，而整个2023年无论是挂拍量还是成交量都增加了20%—40%。挂牌量最高分别是重庆和成都，挂牌数量超过11000套。其次是郑州、南宁、长沙、广州、惠州、佛山、沈阳、武汉。全国法拍房整体清仓率17.3%，成交折价率74.14%，成交平均时长24天。

冲击二手房 影响抵押物价值

黄奇帆说：如果市场上法拍房数量占比达到20%，就会影响整个片区/城市的二手房价格。

二手房价值直接对应金融机构抵押物处置价格，这也是金融机构和不良资产处置机构特别关注房地产市场的主要原因，绝大多数贷款融资的抵押物都是各类房产。此外，多家地方AMC及全国性AMC2023年经营业绩中都提到，房地产市场下行，对存量资产价值有压迫，计提减值增加，直接影响到其全年营收以及净利润。

加上法拍房清仓率进一步走低，或影响到房产抵押物的变现金额。不过长期来看，随着各地限购政策的放开，法拍房的成交量也将随之增加，处置变现的速度相应加快。